第864章 把自己当学徒
第864章把自己当学徒
而开一家房地产公司,第一步难题就是成立公司,拿到开公司的资质。因为按照中国的规定,必须有符合公司法人登记的名称和组织机构;有适应房地产开发经营需要的办公用房;有100万元以上的注册资本;有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员。满足这些条件,才能拿到营业执照。
不仅如此,还得通过评级,才有资格在城市里做房地产开发商的。
在《房地产开发企业资质管理规定》中,有一个《房地产开发企业资质等级证书》,将房地产开发企业的资质划分为五个等级,其中一、二、三、四级企业能从事城市房地产开发业务,五级企业只能在本地区从事村镇房地产开发经营。
换而言之,房地产开发的水太深,外人根本看不懂。
但方既明也不好打击父母的积极性,对于人生经验来说,他们也是中年人了,有自己的行事方法,过于打击的话,比年轻人还容易一蹶不振。再加上他们有体质内的见识,通过转介绍的话,应该也能处理好人际关系的。
说实在的,方既明觉得方伟军、胡燕兰更懂得处理人际关系,比他厉害多了。房地产开发,看似高大上,但无非就两个事最关键,一个是拿地,一个是拿到贷款。有了这两个先决条件,房子就能盖起来了。
把这话委婉地说出来之后,方既明才说道:“这样,爸,妈,你们先把公司的框架搭建起来,我去给你们再转一千万,先拿下一块地。然后呢,拿地跟银行抵押要到贷款,等卖出房子了,就能实现盈亏平衡了。”
事实上,房地产开发商都是这么玩的,有些玩得大的还是高杠杆,负债率都超过80%了,甚至会到90%以上。这样的房地产开发公司,一个不慎,就会轰然倒塌。
比如,琼州的房地产开发,九十年代到现在,依旧有一堆烂尾楼。这就是因为高负债,高杠杆带来的后果,一旦市场上的价格下跌,资不抵债了,企业就完蛋了,破产一大堆。
方伟军有点忐忑了:“啊,一千万?这也太多了吧?”
方既明苦笑道:“怎么会多啊,这能拿个三亩地都不错了,三亩地,最多也就建个十栋楼……”确实,这会的房地产开发哪里会兼顾什么绿化带,一排房子建过去就是了。而且还是那种建个十层,不装电梯的那种。
至于停车位?
摩托停车位而已,小车?别想了,停街边吧!
胡燕兰还是觉得不安:“一开始就整那么大的盘吗?”
方既明无语了,这还大?
要是再过十年,这样的三亩地估计都建不起六栋楼,绿化带都能占据30%以上。六栋楼的盘,已经是小到不能再小了,再小的那种都是一两栋楼的。
“中等的盘,先练练手吧。”
方既明说道,他是明白的,做房地产不能从小开始做,因为百姓信不过小盘。特别是再过十年后,小的房地产公司几乎卖不出去房子,百姓不信任啊!多少烂尾楼,就是小公司的资金链断裂,最后只能放在那没办法交房的。多少百姓被坑得欲哭无泪,最后还不是咬碎了牙齿和血吞了?
在房地产方兴未艾的时候,小楼盘还是可以的,最起码这会没有预售一说。卖出去的,基本是现房。
方伟军仔细考虑了一番,说道:“反正在单位里我们都被人排挤了,也做得没意思,还怕什么?出来自己做老板就是了。”
这话是对胡燕兰说的,女人就是这样,面对重大选择的时候,往往会退缩。这时候,方伟军作为一个男人的魄力就体现出来了,拍板了这件事。
方既明点了点头,说道:“我高中同学顾弘业家里也有房地产开发业务,可以介绍你们认识一下……”
是的,方既明有顾源弈和蔡欣玲的电话,一个电话就能把他们请出来的。
方伟军想了想,说道:“自古同行是冤家,能行吗?”
“对啊,这同行的,他们会帮忙培养一个竞争对手?”胡燕兰也是担心这一点,“金华不大,能容纳那么多房地产开发公司?”
方既明想了想,说道:“但你们什么都不懂啊?最起码要把公司搭建起来啊?”
“这个……你就不用管了,我们能办妥的。”方伟军犹豫了一下说道。
方既明立即警惕了起来,说实在的,别看方伟军和胡燕兰算是体质内的,但社会上那么多骗子,他实在放心不了。“爸,我觉得你应该相信我。房地产的市场很大,而且准入门槛很高,别人未必都是把你们当成敌人的。”方既明认真地说道,“你们宁愿相信一个行外人的话,不愿意听行内人怎么说?你们这样,很容易就把钱挥霍了,还没办成事啊!”
方伟军皱了皱眉头,但没说什么。
胡燕兰就有点紧张了:“那怎么办呢?”
方既明认真地说道:“你们现在要把自己放空,忘掉一切以往的经验,因为你们对于房地产一无所知!老老实实当一回学徒,等认为自己能出师了,才自己来。不然的话,听一听师父的话,绝对没错的。”
这已经说得很不客气了。
方既明虽然有钱给他们练手做生意,但也不是随便给钱他们挥霍的。要是钱花了,楼盘没建起来,这样还不如自己去买房子划算呢。哪怕是花一千万买下几栋楼,放在那里十几年,价格都会翻上几番的!
如果是在燕京、盛海、深城买的几栋楼,那就更厉害了,别说翻几番,翻几十番都有可能!
方伟军呼出一口气,说道:“问题是人家愿意教你?”
方既明笑道:“不试试怎么知道呢?再说了,说不定还能从人家手里拿一块地过来呢。”这是有可能的事,这样虽然有点亏了,可能最稳妥进行开发,不用等那么长时间的竞拍。
“这能行?”胡燕兰疑惑地问道。
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而开一家房地产公司,第一步难题就是成立公司,拿到开公司的资质。因为按照中国的规定,必须有符合公司法人登记的名称和组织机构;有适应房地产开发经营需要的办公用房;有100万元以上的注册资本;有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员。满足这些条件,才能拿到营业执照。
不仅如此,还得通过评级,才有资格在城市里做房地产开发商的。
在《房地产开发企业资质管理规定》中,有一个《房地产开发企业资质等级证书》,将房地产开发企业的资质划分为五个等级,其中一、二、三、四级企业能从事城市房地产开发业务,五级企业只能在本地区从事村镇房地产开发经营。
换而言之,房地产开发的水太深,外人根本看不懂。
但方既明也不好打击父母的积极性,对于人生经验来说,他们也是中年人了,有自己的行事方法,过于打击的话,比年轻人还容易一蹶不振。再加上他们有体质内的见识,通过转介绍的话,应该也能处理好人际关系的。
说实在的,方既明觉得方伟军、胡燕兰更懂得处理人际关系,比他厉害多了。房地产开发,看似高大上,但无非就两个事最关键,一个是拿地,一个是拿到贷款。有了这两个先决条件,房子就能盖起来了。
把这话委婉地说出来之后,方既明才说道:“这样,爸,妈,你们先把公司的框架搭建起来,我去给你们再转一千万,先拿下一块地。然后呢,拿地跟银行抵押要到贷款,等卖出房子了,就能实现盈亏平衡了。”
事实上,房地产开发商都是这么玩的,有些玩得大的还是高杠杆,负债率都超过80%了,甚至会到90%以上。这样的房地产开发公司,一个不慎,就会轰然倒塌。
比如,琼州的房地产开发,九十年代到现在,依旧有一堆烂尾楼。这就是因为高负债,高杠杆带来的后果,一旦市场上的价格下跌,资不抵债了,企业就完蛋了,破产一大堆。
方伟军有点忐忑了:“啊,一千万?这也太多了吧?”
方既明苦笑道:“怎么会多啊,这能拿个三亩地都不错了,三亩地,最多也就建个十栋楼……”确实,这会的房地产开发哪里会兼顾什么绿化带,一排房子建过去就是了。而且还是那种建个十层,不装电梯的那种。
至于停车位?
摩托停车位而已,小车?别想了,停街边吧!
胡燕兰还是觉得不安:“一开始就整那么大的盘吗?”
方既明无语了,这还大?
要是再过十年,这样的三亩地估计都建不起六栋楼,绿化带都能占据30%以上。六栋楼的盘,已经是小到不能再小了,再小的那种都是一两栋楼的。
“中等的盘,先练练手吧。”
方既明说道,他是明白的,做房地产不能从小开始做,因为百姓信不过小盘。特别是再过十年后,小的房地产公司几乎卖不出去房子,百姓不信任啊!多少烂尾楼,就是小公司的资金链断裂,最后只能放在那没办法交房的。多少百姓被坑得欲哭无泪,最后还不是咬碎了牙齿和血吞了?
在房地产方兴未艾的时候,小楼盘还是可以的,最起码这会没有预售一说。卖出去的,基本是现房。
方伟军仔细考虑了一番,说道:“反正在单位里我们都被人排挤了,也做得没意思,还怕什么?出来自己做老板就是了。”
这话是对胡燕兰说的,女人就是这样,面对重大选择的时候,往往会退缩。这时候,方伟军作为一个男人的魄力就体现出来了,拍板了这件事。
方既明点了点头,说道:“我高中同学顾弘业家里也有房地产开发业务,可以介绍你们认识一下……”
是的,方既明有顾源弈和蔡欣玲的电话,一个电话就能把他们请出来的。
方伟军想了想,说道:“自古同行是冤家,能行吗?”
“对啊,这同行的,他们会帮忙培养一个竞争对手?”胡燕兰也是担心这一点,“金华不大,能容纳那么多房地产开发公司?”
方既明想了想,说道:“但你们什么都不懂啊?最起码要把公司搭建起来啊?”
“这个……你就不用管了,我们能办妥的。”方伟军犹豫了一下说道。
方既明立即警惕了起来,说实在的,别看方伟军和胡燕兰算是体质内的,但社会上那么多骗子,他实在放心不了。“爸,我觉得你应该相信我。房地产的市场很大,而且准入门槛很高,别人未必都是把你们当成敌人的。”方既明认真地说道,“你们宁愿相信一个行外人的话,不愿意听行内人怎么说?你们这样,很容易就把钱挥霍了,还没办成事啊!”
方伟军皱了皱眉头,但没说什么。
胡燕兰就有点紧张了:“那怎么办呢?”
方既明认真地说道:“你们现在要把自己放空,忘掉一切以往的经验,因为你们对于房地产一无所知!老老实实当一回学徒,等认为自己能出师了,才自己来。不然的话,听一听师父的话,绝对没错的。”
这已经说得很不客气了。
方既明虽然有钱给他们练手做生意,但也不是随便给钱他们挥霍的。要是钱花了,楼盘没建起来,这样还不如自己去买房子划算呢。哪怕是花一千万买下几栋楼,放在那里十几年,价格都会翻上几番的!
如果是在燕京、盛海、深城买的几栋楼,那就更厉害了,别说翻几番,翻几十番都有可能!
方伟军呼出一口气,说道:“问题是人家愿意教你?”
方既明笑道:“不试试怎么知道呢?再说了,说不定还能从人家手里拿一块地过来呢。”这是有可能的事,这样虽然有点亏了,可能最稳妥进行开发,不用等那么长时间的竞拍。
“这能行?”胡燕兰疑惑地问道。
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