第1188章 上赶着的不是买卖
第1188章上赶着的不是买卖
“可咱们儿子不是说了吗,要谨慎贷款……”
胡燕兰还是有点担心的,“房地产企业要是负债超过一半,都很危险了。”
方伟军苦笑道:“我之前也是这么想的。但你看啊,我们在金华开发的这个楼盘,都建好了,卖出去也要好些年。要是卖不完,我们的资金回笼就更慢。还不如抵押出去,找银行贷点钱,再拿地建设新楼盘呢。”
胡燕兰说道:“这是跟儿子说的一样吧,用银行的钱发展自己的企业?但这么一来,债务违约的风险是很大的。”
“控制负债上限嘛。”方伟军想了想,说道:“我们设置一个负债上限,贷款不能超过总资产的30%,发行债券不能超过总资产的20%。这样一来,就能保持负债在50%以内。最关键的是,还款日期不能接近,不然的话一下子抽断资金链,我们就非常困难了。”
这其实是房地产企业发展的正途。
这么说好了,如果是大型房企的话,它的钱永远是不够用的。因为房企要拿地,要囤地,要用钱去开发,要给建筑工人发工资,要给供应商付货款……不管怎么说,这都需要钱。
方伟军也是为了方既明着想,他想尽快打造出一个商业综合体的样板,然后以此向其他三四五线城市发展。
除了实现自己的理想抱负之外,方伟军也想为方既明多建造一个电影院。
毕竟一个商业综合体,才有一个电影院。如果能有二十多个电影院的话,那才算是一条院线。有了自己的院线,可以保证自家的电影不缺排片率。这其实很好理解,万达的电影为什么排片率都挺高的?还不是因为人家在全国都有自家的电影院吗,就算不是自己的电影院,只要你是在万达广场的电影院,多多少少要给点面子吧?
说不定,还有铺租优惠等等条件置换,换来高的排片率……
不管怎么说,拥有一个商业综合体,优势还是不小的。
金华现如今还没有这么个概念,但保不齐很快就会有。毕竟商业综合体这个概念,已经有房企同行在做了。
胡燕兰想了想,50%的负债也是可以接受的,说道:“你是看中了下个月开拍的那块地?”
方伟军点点头,说道:“没错,虽然位置是偏了点,但城市未来发展方向是那里了。我觉得吧,要是拿下来的话,住宅跟商业综合体一同开发,说不定会成为金华的地标性建筑。”
“那只能去找银行贷款了。”
胡燕兰是会计总监,她说道:“之前有不少银行找过我们,想给我们放贷,我都婉拒了,说以后有机会就合作。”
“借钱,肯定是借国行的钱。那些私行,指不定多少幺蛾子呢!”方伟军还是很谨慎的。
“可私行的利息低很多啊?”胡燕兰说道,“我们要贷款的话,可不是三五亿就行的了。”
“那分摊风险吧,国行贷一部分,私行贷一部分?”方伟军建议道。
胡燕兰笑了:“人家可不做这种事,哪有一家买卖给两家银行的。除非我们有另外的楼盘,不然的话,人家不会同意的……”
“一文钱难倒英雄汉啊!”
方伟军郁闷地说道,“你可看准了,约定好了,别把月息看成了年息,那可亏大发了。”
“放心,我会找专业人士核准合同的。”胡燕兰也有几分女强人的味道了。不得不说,做老板真的很锻炼人,方伟军、胡燕兰都在摸爬打滚中成长了。谁能想象得到,一年前他们还是个商业萌新,要不是方既明找来顾源弈、蔡欣玲帮他们梳理理念,他们都不知道如何开发房地产。
当方既明听说自己老爸、老妈玩这么大的时候,方既明都震惊了:“你们是想冲着国内第一房企去发展吗?”
胡燕兰在电话里没好气地说道:“怎么说话呢,做就做到最好,我们这不是想为你建造一个电影院嘛!”
方既明傻眼了:“不是,建造电影院多简单啊,随便找个商业街就做了。用不着开发一个几万平米的大卖场和超过一百亩地的小区吧?!”
“顺手的事嘛,兼顾了你,也兼顾了我们的事业。”胡燕兰轻描淡写地说道。
方既明有点无语:“是顺手建个电影院而已吧?”
“你还别说,建造个九年一贯制学校,再加一个商业综合体,这卖房子的想法是很不错的。”胡燕兰说道,“我们之前开发的幼儿园,都能吸引那么多人来买房,这一下肯定会有更多人……”
方既明提醒道:“学校是要交给教育部门的,幼儿园才是我们可以掌控的。你们开发学校没问题,但能不用地就不用地啊,给钱给教育部门去修缮学校就好。用地的话,还不如盖自己能掌控的幼儿园……”
虽然九年一贯制学校很不错,可那也要土拍时附带条件才建吧,谁想花费那么多的土地,去搞一个学校,还不能自己经营?企业永远是要以盈利为目的的,不赚钱的事,很少企业会主动去做。
方既明也是好心,提醒自己的父母:“你们要建学校,不如去川蜀那边建。”
胡燕兰想了想,还真的是这个道理,不过她也有疑问:“可旁边没有配套学校,会有人买房子吗?”
方既明说道:“有商业综合体就够噱头了。除非土拍时能多给一块地,那你们建造一所学校没事。至于成本嘛,摊入房价里就行。”不是方既明心黑,这羊毛都是要出自羊身上的。不能说,我出钱建了个学校,那么高的成本,你不用付出什么,买了廉价房子就能去上学吧?
这样的话,谁肯再帮忙建造学校啊?
胡燕兰想了想,是这么回事。
上赶着的不是买卖,那还不如多建造几栋楼呢。
再说了,不是有幼儿园了吗?
“那如果肯多给我们土地呢,真的建学校吗?”胡燕兰问道。
方既明笑道:“那当然了,双赢的事情,为什么不做?”
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“可咱们儿子不是说了吗,要谨慎贷款……”
胡燕兰还是有点担心的,“房地产企业要是负债超过一半,都很危险了。”
方伟军苦笑道:“我之前也是这么想的。但你看啊,我们在金华开发的这个楼盘,都建好了,卖出去也要好些年。要是卖不完,我们的资金回笼就更慢。还不如抵押出去,找银行贷点钱,再拿地建设新楼盘呢。”
胡燕兰说道:“这是跟儿子说的一样吧,用银行的钱发展自己的企业?但这么一来,债务违约的风险是很大的。”
“控制负债上限嘛。”方伟军想了想,说道:“我们设置一个负债上限,贷款不能超过总资产的30%,发行债券不能超过总资产的20%。这样一来,就能保持负债在50%以内。最关键的是,还款日期不能接近,不然的话一下子抽断资金链,我们就非常困难了。”
这其实是房地产企业发展的正途。
这么说好了,如果是大型房企的话,它的钱永远是不够用的。因为房企要拿地,要囤地,要用钱去开发,要给建筑工人发工资,要给供应商付货款……不管怎么说,这都需要钱。
方伟军也是为了方既明着想,他想尽快打造出一个商业综合体的样板,然后以此向其他三四五线城市发展。
除了实现自己的理想抱负之外,方伟军也想为方既明多建造一个电影院。
毕竟一个商业综合体,才有一个电影院。如果能有二十多个电影院的话,那才算是一条院线。有了自己的院线,可以保证自家的电影不缺排片率。这其实很好理解,万达的电影为什么排片率都挺高的?还不是因为人家在全国都有自家的电影院吗,就算不是自己的电影院,只要你是在万达广场的电影院,多多少少要给点面子吧?
说不定,还有铺租优惠等等条件置换,换来高的排片率……
不管怎么说,拥有一个商业综合体,优势还是不小的。
金华现如今还没有这么个概念,但保不齐很快就会有。毕竟商业综合体这个概念,已经有房企同行在做了。
胡燕兰想了想,50%的负债也是可以接受的,说道:“你是看中了下个月开拍的那块地?”
方伟军点点头,说道:“没错,虽然位置是偏了点,但城市未来发展方向是那里了。我觉得吧,要是拿下来的话,住宅跟商业综合体一同开发,说不定会成为金华的地标性建筑。”
“那只能去找银行贷款了。”
胡燕兰是会计总监,她说道:“之前有不少银行找过我们,想给我们放贷,我都婉拒了,说以后有机会就合作。”
“借钱,肯定是借国行的钱。那些私行,指不定多少幺蛾子呢!”方伟军还是很谨慎的。
“可私行的利息低很多啊?”胡燕兰说道,“我们要贷款的话,可不是三五亿就行的了。”
“那分摊风险吧,国行贷一部分,私行贷一部分?”方伟军建议道。
胡燕兰笑了:“人家可不做这种事,哪有一家买卖给两家银行的。除非我们有另外的楼盘,不然的话,人家不会同意的……”
“一文钱难倒英雄汉啊!”
方伟军郁闷地说道,“你可看准了,约定好了,别把月息看成了年息,那可亏大发了。”
“放心,我会找专业人士核准合同的。”胡燕兰也有几分女强人的味道了。不得不说,做老板真的很锻炼人,方伟军、胡燕兰都在摸爬打滚中成长了。谁能想象得到,一年前他们还是个商业萌新,要不是方既明找来顾源弈、蔡欣玲帮他们梳理理念,他们都不知道如何开发房地产。
当方既明听说自己老爸、老妈玩这么大的时候,方既明都震惊了:“你们是想冲着国内第一房企去发展吗?”
胡燕兰在电话里没好气地说道:“怎么说话呢,做就做到最好,我们这不是想为你建造一个电影院嘛!”
方既明傻眼了:“不是,建造电影院多简单啊,随便找个商业街就做了。用不着开发一个几万平米的大卖场和超过一百亩地的小区吧?!”
“顺手的事嘛,兼顾了你,也兼顾了我们的事业。”胡燕兰轻描淡写地说道。
方既明有点无语:“是顺手建个电影院而已吧?”
“你还别说,建造个九年一贯制学校,再加一个商业综合体,这卖房子的想法是很不错的。”胡燕兰说道,“我们之前开发的幼儿园,都能吸引那么多人来买房,这一下肯定会有更多人……”
方既明提醒道:“学校是要交给教育部门的,幼儿园才是我们可以掌控的。你们开发学校没问题,但能不用地就不用地啊,给钱给教育部门去修缮学校就好。用地的话,还不如盖自己能掌控的幼儿园……”
虽然九年一贯制学校很不错,可那也要土拍时附带条件才建吧,谁想花费那么多的土地,去搞一个学校,还不能自己经营?企业永远是要以盈利为目的的,不赚钱的事,很少企业会主动去做。
方既明也是好心,提醒自己的父母:“你们要建学校,不如去川蜀那边建。”
胡燕兰想了想,还真的是这个道理,不过她也有疑问:“可旁边没有配套学校,会有人买房子吗?”
方既明说道:“有商业综合体就够噱头了。除非土拍时能多给一块地,那你们建造一所学校没事。至于成本嘛,摊入房价里就行。”不是方既明心黑,这羊毛都是要出自羊身上的。不能说,我出钱建了个学校,那么高的成本,你不用付出什么,买了廉价房子就能去上学吧?
这样的话,谁肯再帮忙建造学校啊?
胡燕兰想了想,是这么回事。
上赶着的不是买卖,那还不如多建造几栋楼呢。
再说了,不是有幼儿园了吗?
“那如果肯多给我们土地呢,真的建学校吗?”胡燕兰问道。
方既明笑道:“那当然了,双赢的事情,为什么不做?”
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